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Haus kaufen in deutschland

Posted by admin on August 23, 2022
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Sie träumen davon, sich in einem bayerischen Bauernhaus oder einem renovierten Lageratelier in Berlin niederzulassen? Unser Ratgeber zum Hauskauf in Deutschland erklärt, wie Sie diese Träume wahr werden lassen, von den gesetzlichen Bestimmungen bis zu den Gebühren und wo Sie nach Ihrem neuen deutschen Zuhause suchen.

Während sich die meisten Länder stark für Miete oder Kauf entscheiden, sind die Optionen in Deutschland ausgewogen. Knapp die Hälfte der Bevölkerung besitzt Wohneigentum, die zweitniedrigste Quote in Europa nach der Schweiz. Von der Suche nach einem Haus in Deutschland bis zur Vertragsunterzeichnung führt Sie dieser Leitfaden durch den Prozess des Kaufs einer deutschen Immobilie und vermeidet einige der üblichen Fallstricke des Wohneigentums im Ausland .

Hypofreund

Ein Haus in Deutschland kaufen? Der zertifizierte deutsche Baufinanzierungsmakler Hypofriend kann helfen. Sie kombinieren fortschrittliche Algorithmen, um das richtige Hypothekenprodukt auf Ihre persönlichen Umstände abzustimmen. Im Gegensatz zu den meisten Vergleichsportalen konzentrieren sie sich nicht nur auf das günstigste Produkt, sondern auf das für Sie passende Produkt und sorgen so für langfristige finanzielle Sicherheit.

Sollten Sie in Deutschland mieten oder kaufen?

Der deutsche Immobilienmarkt

Seit dem Finanzcrash sind die Immobilienpreise in Deutschland stark gestiegen und haben inzwischen einen Punkt erreicht, an dem einige Kommentatoren vor einer möglichen Blasenbildung in Großstädten gewarnt haben. Beispielsweise behauptete die Immobilienberatung Knight Frank, dass die Preise in Berlin im Jahr 2017 um ein Fünftel (20,5 %) gestiegen seien, was es zum sich am schnellsten bewegenden Stadtmarkt der Welt mache.

Es bleibt abzuwarten, wie nachhaltig diese Steigerungen sind. Daten der Bundesbank aus dem Jahr 2018 deuten darauf hin, dass Immobilien in Städten um bis zu 15-20 % überteuert sein könnten.

Dies bedeutet nicht, dass Sie sich vom Kauf eines Eigenheims abschrecken lassen sollten, da einige Orte erschwinglich bleiben. Daten der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2017 zeigten, dass Käufer in Magdeburg und Cottbus für 200.000 Euro ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern kaufen könnten, für das gleiche Geld aber eine kleine Zweizimmerwohnung in Köln oder Düsseldorf bekommen würden , und nur ein Wohnheim in München.

Immobilienpreise in deutschen Städten

Die folgenden Zahlen aus dem Global Property Guide geben einen Hinweis auf die Hauspreise pro Quadratmeter in jeder Stadt. Dies basiert auf Daten aus dem Jahr 2017.

  • München: 5.839 € (Wohnung), 4.233 € (Einfamilienhaus)
  • Hamburg: 3.669 € (Wohnung), 2.529 € (Einfamilienhaus)
  • Berlin: 3.593 € (Wohnung), 2.321 € (Einfamilienhaus)
  • Frankfurt: 3.167 € (Wohnung), 2.500 € (Einfamilienhaus)
  • Köln: 2.671 € (Wohnung), 2.240 € (Einfamilienhaus)
  • Hannover: 2.257 € (Wohnung), 2.007 € (Einfamilienhaus)

Einer der Faktoren hinter diesem Preisanstieg ist ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. 280.000 neue Wohnungen werden jedes Jahr in Deutschland gebaut, sagen manche Experten, aber diese Zahl sei nicht hoch genug.

Deutsche Immobilien sind eine stabile, verlässliche Investition für lokale und ausländische Investoren. Die Erträge können jedoch in einigen Gebieten niedrig sein.

Darüber hinaus wurden einige der Steuervergünstigungen, die Anlegern zur Verfügung stehen, jetzt gestrichen. Darüber hinaus fällt für alle Immobilien, die weniger als 10 Jahre im Besitz sind , eine Kapitalertragssteuer von 25 % ( zuzüglich Solidaritätszuschlag) an, was bedeutet, dass der Kauf einer Immobilie in Deutschland für viele Expats nur für längere Aufenthalte attraktiv ist. Die Transaktionskosten können auch zwischen 7–12 % für Käufer (ca. 2–4 % für Verkäufer) zusätzlich zum Kaufpreis liegen.

Mieten in Deutschland

Das Mieten in Deutschland ist sehr beliebt, etwas mehr als die Hälfte der Deutschen lebt in einer Mietwohnung. Dies ist am häufigsten in den großen Städten der Fall, wobei Berlin eine bemerkenswert niedrige Wohneigentumsquote von nur 15 % aufweist.

Nach Angaben der Bundesbank stiegen die Mietpreise in Deutschland im Jahr 2017 um 7,2 %. Daten des Global Property Guide zeigen die durchschnittlichen Mieten und Renditen für eine 120-Quadratmeter-Wohnung in drei Großstädten:

  • München: 2.250 € monatlich, Rendite 2,9 %
  • Berlin: 1.500 € monatlich, Rendite 3 %
  • Frankfurt: 1.500 € monatlich, Rendite 3,7 %

Erfahren Sie mehr über den Mietsektor in Deutschland im Expatica-Leitfaden zum Mieten eines Eigenheims in Deutschland .

Können Ausländer eine deutsche Immobilie kaufen?

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, die in Deutschland Immobilien kaufen. Sie können in Deutschland auch als Nichtansässiger und kein EU-Bürger eine Immobilie erwerben.

So finden Sie eine deutsche Immobilie

Immobilien können entweder privat oder über einen Immobilienmakler verkauft werden . In beiden Fällen liegt es in der Regel beim Käufer, eine Immobilie zu finden und sich dann an den Eigentümer oder seinen Makler zu wenden.

Dies bedeutet auch, dass Immobilienmakler in der Regel vom Verkäufer bezahlt werden, dies jedoch nicht immer der Fall ist. Da die Maklergebühren in der Regel 3–7 % des Kaufpreises betragen, ist es wichtig zu prüfen, wer sie bezahlt. Einen Immobilienmakler finden Sie über dessen nationalen Verband, den IVD .

Wie in den meisten europäischen Ländern können Sie Anzeigen in Zeitungen finden oder auf den Websites von Immobilienagenturen oder Online-Immobilienportalen nach Immobilien suchen. Zum Verkauf stehende Immobilien haben möglicherweise ein Schild im Fenster oder eine Anschlagtafel im Garten, die ihren Status ankündigen, aber dies ist in Deutschland relativ selten, also verlassen Sie sich nicht darauf, jedes zum Verkauf stehende Haus zu entdecken, auch nicht in einer Straße, die Sie jeden Tag entlang gehen.

Online-Immobilienportale

  • wmieten.de
  • immobilienscout24 
  • immowelt.de 
  • immobilo 

Auswahl einer Immobilie

Die Deutschen erwarten in der Regel, eine Immobilie zu kaufen und darin für längere Zeit oder ein Leben lang zu leben, daher ist es wichtig, sich bei der Entscheidungsfindung Zeit zu nehmen und nicht zu überstürzen. In attraktiven oder wettbewerbsintensiven Gegenden kann der Umsatz gering sein, also in einer idealen Welt Sie sollten sich ein Jahr oder länger Zeit nehmen, um die perfekte deutsche Immobilie zu finden und zu kaufen.

Häuser in Deutschland müssen bestimmte gesetzliche Mindestanforderungen an Dächer, Fenster, Heizung und andere Nebenkosten erfüllen. Sie sollten vor dem Kauf einige Informationen darüber erhalten, aber es gibt keine Garantie, dass Sie ein vollständiges Bild erhalten. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, für eine vollständige Strukturerhebung zu bezahlen; Dies wird alle Probleme mit dem Haus skizzieren. Sie können einen Architekten oder einen amtlich vereidigten Sachverständigen mit der Vermessung beauftragen.

Hypothekenrechner

Online-Hypothekenrechner für Deutschland können Ihnen dabei helfen, Ihren Kreditrahmen zu bestimmen und Ihre monatliche Rate zu schätzen:

  • Der Hypothekenrechner von Hypofriend 
  • LoanLinks intelligenter deutscher Hypothekenrechner

Kauf einer deutschen Immobilie

Erwarten Sie, dass Sie eine beträchtliche Zeit mit der Wohnungssuche verbringen werden, aber sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, kann es etwas mehr als einen Monat dauern, bis das Geschäft abgeschlossen ist. Die Schritte sind in der Regel wie folgt:

  1. Hypotheken prüfen und grundsätzlich ein Angebot einholen.
  2. Finden Sie eine passende Immobilie.
  3. Machen Sie ein Angebot.
  4. Der Notar ( Notar ) erstellt den Kaufvertrag.
  5. Schließen Sie die Hypothek ab.
  6. Den Vertrag unterschreiben.
  7. Notar registriert den Verkauf.
  8. Vier Wochen später müssen Sie die Grunderwerbssteuer bezahlen.

Anmeldung eines Immobilienkaufs in Deutschland

Es ist wichtig zu beachten, dass die Unterzeichnung des Vertrages nicht ausreicht, um die Immobilie zu übertragen. Die Immobilie muss auch registriert werden, ein Prozess, um den sich Ihr Notar kümmern sollte. An diesem Punkt wird die Regierung prüfen, ob es keine offenen Fragen bezüglich des Verkaufs gibt.

Der Notar hat bereits eine Prüfung vorgenommen, daher gibt es selten Probleme, aber wenn es ein Problem gibt, wird die Eigentumsübertragung erst abgeschlossen, wenn die Knoten entwirrt sind. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen dafür, den Notar als Treuhänder zu nutzen. In diesem Fall wird das Geld auf das Konto des Notars ( notaranderkonto ) überwiesen, bevor es an den Verkäufer geht.

Bestellung eines Notars in Deutschland

Rechtlich gesehen müssen Sie einen öffentlichen Notar ( Notar ) beauftragen, um den Verkauf einer Immobilie abzuschließen. Der Notar fungiert als Mittelsmann oder Schiedsrichter und sollte unparteiisch sein.

Ihr Notar wird die Aufzeichnungen überprüfen, um sicherzustellen, dass es keinen Grund gibt, warum der Verkauf nicht stattfinden kann, obwohl es wichtig ist, daran zu denken, dass er die Immobilie nicht inspizieren oder vom Verkäufer Informationen über ihren Zustand verlangen wird. Die Aufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass alle Unterlagen korrekt sind und der Kaufvertrag in seiner Anwesenheit bezeugt wird.

Sie haben die Möglichkeit, Ihren eigenen Notar zu wählen, und wenn Sie einen finden, der Ihre Sprache spricht, tun Sie dies. Andernfalls hat Ihre Botschaft oft eine Liste mit Übersetzern, die sie empfehlen kann. Die britische Botschaft stellt eine Liste englischsprachiger Anwälte und Übersetzer zur Verfügung .

Einlagen und Hypotheken in Deutschland

Beim Kauf eines Eigenheims in Deutschland sollten Sie mit einer erheblichen Anzahlung rechnen. Eine Mindesteinzahlung von 20 % ist Standard, und in einigen Fällen zahlen Expats aufgrund des höheren Risikos Einzahlungen von 30-40 %. Bei der Beantragung einer Hypothek werden Sie möglicherweise auch aufgefordert, regelmäßige Ersparnisse in den letzten Jahren nachzuweisen.

Eine Hypothek ( Hypothek ) ist bei den meisten Banken sowie anderen Finanzinstituten erhältlich. Die meisten Banken haben in der Regel einen Hypothekenberater unter ihren Mitarbeitern, der Ihre Bedürfnisse mit Ihnen besprechen kann. Einige Berater sprechen sogar Englisch, aber das ist keine Garantie. Zu den deutschen Banken und Finanzdienstleistern, die Hypotheken anbieten, gehören:

  • DKB
  • Santander

Machen Sie sich am besten vor Ihrem Termin mit einem Online-Baufinanzierungsrechner ein Bild von Ihrer möglichen Kreditaufnahme oder nehmen Sie die Dienste eines Baufinanzierungsvermittlers wie Hypofriend und DTW Immobilienfinanzierung in Anspruch .

Die meisten deutschen Banken haben einen Online-Bereich, in dem Sie den Papierkram für die Beantragung einer Hypothek in Ruhe erledigen können. Sie werden dann mit einem Telefonat und einem persönlichen Treffen nachhaken, bevor sie sich grundsätzlich auf eine Hypothek einigen, mit der Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben können.

Hypotheken haben in der Regel eine Laufzeit von 25 oder 30 Jahren, wobei die Zinssätze für die ersten fünf Jahre oder so festgelegt sind. Variable Zinssätze und andere Kreditlaufzeiten sind verfügbar, aber Deutschland verfügt nicht über einige der riskanteren Hypothekenarten, die in den USA und im Vereinigten Königreich verfügbar waren. Sie werden zum Beispiel keine zinslose Hypothek für den vollen Wert einer Immobilie finden.

Als Vorteil kann je nach Ihrer Situation ein Teil Ihrer Hypothekenzinsen steuerlich absetzbar sein. Dieser Vorteil wird jedoch wahrscheinlich nicht mit der Kapitalertragssteuer verrechnet und ist daher in der Regel nur für diejenigen von Vorteil, die über einen längeren Zeitraum an Ort und Stelle bleiben. Benötigen Sie nach dem Hauskauf in Deutschland Hilfe bei der Abgabe Ihrer Steuererklärung, hilft oft die Nutzung eines professionellen Online-Dienstes wie Taxfix .

In unserem vollständigen Leitfaden zum Erhalt einer Hypothek in Deutschland erfahren Sie mehr darüber, wie Steuern und Hypotheken funktionieren .

Die Kosten für den Kauf eines Eigenheims in Deutschland

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland müssen Sie mit den meisten Kosten rechnen. Normalerweise bezahlt der Verkäufer den Immobilienmakler, aber wenn Sie einen Käufermakler beauftragt haben oder der Makler seine Gebühr teilt, müssen Sie möglicherweise trotzdem etwas bezahlen.

Die Gesamtkosten für den Erwerb einer Immobilie betragen in der Regel rund 10 % des Kaufpreises. Dies umfasst:

  • Property transfer tax (grunderwerbssteue) of 3.5–6.5%;
  • Notargebühren 1,2–1,5 %;
  • Registrierungsgebühren 0,8–1,2 %;
  • Maklergebühren, falls geteilt, von 1,5–3 %, zzgl. MwSt. von 19 %.

Grunderwerbsteuer/Grunderwerbsteuer:

Wenn Sie in Deutschland ein Haus kaufen, müssen Sie Grunderwerbssteuer ( Grunderwebsteur ) zahlen. Diese wird ab 3,5 % des Kaufpreises erhoben, ist aber in manchen Bereichen höher. Derzeit sind die Preise für jede Region wie folgt:

  • 3,5 % – Bayern, Sachsen
  • 4.5% – Hamburg
  • 5% – Baden-Wurttemberg, Brandenburg, Hesse, Mecklenburg-Pomerania, North Rhine-Westphalia, Rhineland-Pfalz, Saxony-Anhalt, Thuringia
  • 5.5% – Saarland
  • 6% – Berlin
  • 6.5% – Schleswig-Holstein

Verträge in Deutschland

Verträge sind in deutscher Sprache und werden in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Stellen Sie sicher, dass Sie den Vertrag vollständig verstanden haben, bevor Sie ihn unterzeichnen, und bringen Sie gegebenenfalls einen Dolmetscher mit. Sie haben das Recht, einen Übersetzer bei sich zu haben, aber Sie müssen ihn selbst stellen (und bezahlen). In einigen Gegenden können Sie möglicherweise einen Notar finden, der zweisprachig ist.

Da Sie die Finanzierung der Immobilie gleichzeitig mit dem Verkauf arrangieren, ist es wichtig, eine Ausstiegsklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, die Ihnen einen Ausweg bietet, wenn Sie keine Hypothek aufnehmen können.

Verkauf einer Immobilie in Deutschland

Es ist wichtig zu überlegen, wie Sie Ihr Eigentum entsorgen, insbesondere wenn Sie mit einem plötzlichen Umzug rechnen. Da die meisten Transaktionskosten vom Käufer getragen werden, ist der Verkauf einer Immobilie in Deutschland relativ günstig.

Nach dem Verkauf der Immobilie müssen Sie jedoch eine Kapitalertragssteuer von 25 % zahlen, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre besitzen.

Darüber hinaus können sich Immobilien nur langsam bewegen, es sei denn, Sie haben es geschafft, eine besonders beliebte Gegend auszuwählen, und dies kann einen erheblichen Teil Ihres Kapitals binden. Der Mietmarkt ist stark und Sie können in Deutschland Immobilien besitzen, selbst wenn Sie ein ausländischer Nichtansässiger sind, sodass Sie möglicherweise noch lange von Ihrer Investition profitieren können, nachdem Sie das Gebiet verlassen haben.

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