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Was muss der Vermieter über den Untermieter wissen?

Posted by admin on August 21, 2022
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Das Leben kann sich schnell ändern, und wenn dies der Fall ist, müssen Sie sich an Ihre neuen Umstände anpassen. Egal, ob Sie sich entschieden haben, in ein neues Zuhause zu ziehen oder für eine Arbeitsstelle umzuziehen, es treten immer unvorhergesehene Umstände auf. Wenn sie dies tun, rufen sie uns oft an, um sich schnell an die Änderungen anzupassen.

Ihr Mieter ist keine Ausnahme von dieser Regel. Die Umstände können sich für jeden ändern, und wenn sie sich für Ihren Mieter ändern, müssen Sie darauf vorbereitet sein, dass Ihr Mieter Ihre Wohnung untervermietet. Was genau ist Untervermietung? Lesen Sie weiter, um alles zu erfahren, was Sie über Untervermietung, Untervermietung und deren Auswirkungen auf Ihr Unternehmen wissen müssen.

Was ist ein Untermietvertrag? 

Ein Untermietvertrag ist ein kurzfristiger Mietvertrag zwischen einem ursprünglichen Mieter, dessen Name auf dem ursprünglichen Mietvertrag steht, und einem neuen Mieter, dessen Name nicht auf dem ursprünglichen Mietvertrag steht. Bei einer Untermiete vermietet der ursprüngliche Mieter ein Zimmer, einen Teil der Immobilie oder die gesamte Immobilie an einen Untermieter für einen kürzeren Zeitraum als die ursprüngliche Mietdauer. Die Untervermietung ermöglicht es dem ursprünglichen Mieter, entweder umzuziehen oder einen Mitbewohner zu gewinnen, ohne dass die Folgen einer Kündigung des Mietvertrags bestehen. 

Bei einem Untermietvertrag untersteht der Untermieter direkt dem ursprünglichen Mieter. Der ursprüngliche Mieter ist verantwortlich für die Zahlung des Untermieters und alle Schäden, die dem Untermieter entstehen.

Was ist Untervermietung?

Die Untervermietung erfolgt, nachdem zwei Mieter einen Untermietvertrag unterschrieben haben; Untervermietung ist die Handlung eines Untermieters, der ein Mietobjekt vom ursprünglichen Mieter mietet.  

Breaking Leases vs. Untervermietung: Was ist der Unterschied?

Wenn ein Mieter eine Immobilie verlassen möchte, hat er zwei Möglichkeiten: den Mietvertrag kündigen oder die Immobilie untervermieten. Also, was ist der Unterschied zwischen den beiden?  Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag bricht, ist er nicht mehr mit der Immobilie verbunden. Sobald ein Mieter seinen Mietvertrag beendet, muss er nicht mehr auf dem Grundstück wohnen oder monatliche Miete zahlen. Außerdem kann ein Vermieter ihm seine Kaution zurückerstatten. Wenn ein Mieter beschließt, eine Immobilie unterzuvermieten, bleibt er dafür verantwortlich – auch wenn er dort nicht mehr wohnt. Sie haften für alle Schäden, die dem neuen Mieter entstehen, und für versäumte Zahlungen. Schließlich, wenn ein Mieter eine Immobilie untervermietet, kann seine Kaution entweder zurückgegeben werden: 

  1. Vor dem Einzug des Untermieters   – Als Vermieter müssen Sie den Vormieter „auschecken“, bevor der Untermieter einzieht. Durch  die Übergabe der Wohnung an den Untermieter nach dem Auszug des Erstmieters können Sie auf eventuell entstandene Schäden zugreifen Eigentum zurück und erstattet die Kaution des ursprünglichen Mieters entsprechend zurück. Wenn danach ein Schaden entsteht, ist dieser vom Untermieter zu tragen. Die Schadenspauschale können Sie dann von der gesonderten Kaution des Untermieters abziehen.  
  2. Nach Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags  – Sie können sich für eine Schadensfeststellung entscheiden, nachdem sowohl der ursprüngliche Mieter als auch der Untermieter ausgezogen sind. Wenn Sie in dieser Zeit Schäden begutachten, wird es schwierig zu bestimmen, welcher Mieter für die Schäden verantwortlich ist. Dann kann die Rückgabe der Kautionen an jeden Mieter mühsamer werden.

Im Allgemeinen sind mit einem Mietvertragsbruch Konsequenzen verbunden. Viele Mieter zahlen jedoch möglicherweise zusätzliche Gebühren, um ihren Mietvertrag zu kündigen und schwerwiegendere Konsequenzen zu vermeiden. Wenn sich ein Mieter für eine Untermiete entscheidet, vermeidet er es, seinen Mietvertrag zu brechen – aber er kann seine Kaution verlieren.

Welche Szenarien müsste ein Mieter untervermieten? 

Es gibt mehrere Szenarien, in denen ein Mieter Ihr Mietobjekt untervermieten muss. Es gibt drei Möglichkeiten, wie ein Mieter Ihr Mietobjekt untervermieten kann:

  • Mitbewohner-Untervermietung – tritt auf, wenn der ursprüngliche Mieter ein Zimmer an den Untermieter untervermietet, während er noch auf dem Grundstück wohnt
  • Kurzfristige Untermietverhältnisse – treten auf, wenn der Untermieter die gesamte Immobilie vom Mieter für kurze Zeit innerhalb der ursprünglichen Mietdauer anmietet. Nach einer kurzfristigen Untermiete nimmt der ursprüngliche Mieter das Mietverhältnis der Immobilie wieder auf.
  • Langfristig – treten auf, wenn der ursprüngliche Mieter dauerhaft aus dem Mietobjekt auszieht. Der Untermieter übernimmt dann die volle Verantwortung als Mieter, da sein Untermietvertrag für den Rest des ursprünglichen Mietvertrags dauert.

Innerhalb der drei Arten von Untervermietungen gibt es drei Szenarien, in denen ein Mieter Ihre Immobilie untervermieten muss:

  • Zimmerweise Untervermietung – kann vorkommen, wenn der ursprüngliche Mieter einen Untermieter hinzuzieht, um bei der Zahlung der monatlichen Miete zu helfen. In dieser Situation können sowohl Mieter als auch Untermieter wie Mitbewohner ganztägig in der Immobilie wohnen.
  • Kurzfristige Untervermietungen – am häufigsten im Sommer. Wenn beispielsweise ein Erstmieter für den Sommer vom College nach Hause zurückkehrt, kann er die Sommermonate untervermieten. Sobald der Sommer zu Ende ist, kehren sie in die Wohnung zurück, um das Mietverhältnis fortzusetzen.
  • Langfristige Untervermietungen – können auftreten, wenn der ursprüngliche Mieter komplett umziehen muss. Bei einem langfristigen Mietvertrag wird der Untermieter Hauptmieter für die Restlaufzeit des ursprünglichen Mietvertrags.

Wie funktioniert die Untervermietung?

Laienhaft ausgedrückt bedeutet Untervermietung, dass ein Mieter Eigentum vom ursprünglichen Mieter ausleiht. Dazu müssen die beiden Mieter einen Untermietvertrag aufsetzen und unterschreiben. Der Untermietvertrag sollte festlegen, welcher Mieter für die Mietzahlung verantwortlich ist, welcher Mieter für Schäden haftet und welcher Mieter dem Vermieter Bericht erstattet. 

Sobald die Mieter einen Untermietvertrag abgeschlossen haben, kann der Untermieter in die Wohnung einziehen. Bei der Untervermietung übernimmt der Erstmieter die Verantwortung für den Untermieter. Leistet der Untermieter keine Zahlung, muss der Erstmieter an seiner Stelle zahlen. Wenn der Untermietvertrag des Untermieters endet, übernimmt entweder der ursprüngliche Mieter die Miete der Einheit oder der Vermieter vermietet die Fläche an einen anderen Mieter.

Bevor die Untervermietung beginnen kann, müssen Vermieter eine Untervermietungsklausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufnehmen; Die Aufnahme dieser Klausel ist unerlässlich. Eine Untermietklausel ist ein Vertragsbestandteil, der die Erlaubnis Ihres Mieters festlegt, wenn er Ihre Immobilie untervermieten möchte. Die Aufnahme einer Untermietklausel in den Mietvertrag bestätigt das Recht Ihres Mieters auf Untermiete.

Vermieter-Tipp:  Die Rechte eines Mieters zur Untervermietung variieren je nach Bundesland. In einigen Staaten, wie New York, ist es für einen Vermieter illegal, seinen Mieter daran zu hindern, eine Immobilie unterzuvermieten. In anderen Staaten können Vermieter den Antrag eines Mieters auf Untervermietung ablehnen. Bevor Sie die Einzelheiten Ihrer Untermietklausel skizzieren, sollten Sie sich unbedingt über Ihre örtlichen Gesetze informieren.

Sobald Sie eine Untermietklausel in den ursprünglichen Mietvertrag aufgenommen haben, steht es Ihrem Mieter frei, einen Untermietvertrag mit dem Untermieter abzuschließen. 

Was sind Untermietverträge? 

Untermietverträge sind Verträge, die die Pflichten eines Untermieters während seiner Untermiete festlegen. Untermietverträge sind unterzeichnete Dokumente zwischen dem ursprünglichen Mieter und dem Untermieter und sollten Folgendes enthalten: 

  • Die Namen der beteiligten Mieter
  • Die Daten des ursprünglichen Mietvertrags
  • Die Daten, an denen der neue Mieter in der Unterkunft wohnen wird
  • Eine Beschreibung des Mietobjekts
  • Die vom neuen Mieter verlangte Kaution
  • Die Bedingungen des Untermietvertrags – die Höhe der fälligen Miete, wann die Miete fällig ist und ob die Miete an den ursprünglichen Mieter oder direkt an den Vermieter gesendet werden soll
  • Regeln der Einheit – alle Haustierpolicen, Raucherpolicen oder Versicherungspolicen
  • Unterschriften des Mieters

In einigen Bundesstaaten dürfen Mieter eine Immobilie ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters untervermieten. Wenn Sie jedoch in einem Staat leben, der die Eingriffe des Vermieters nicht einschränkt,  müssen Sie eine Untervermietungsklausel in Ihren ursprünglichen Mietvertrag aufnehmen. Mit der Klausel sind Mieter gesetzlich verpflichtet, Sie zu informieren oder Ihre Erlaubnis einzuholen, bevor sie einen anderen Mieter untervermieten. Wenn in einem ursprünglichen Mietvertrag umrissen, sollten Untermietklauseln Folgendes vorsehen: 

  • Wenn Ihr Mieter die Wohnung untervermieten darf
  • Zu welchem ​​Mietpreis darf der Mieter die Wohnung untervermieten
  • Wie viele Tage im Voraus Ihr Mieter Ihnen Bescheid geben muss, bevor er die Immobilie untervermietet
  • Wenn der Mieter bei der Suche nach Untermietern Ihre Zustimmung einholen muss
  • Wenn der ursprüngliche Mieter oder der Untermieter für eine verspätete oder versäumte Zahlung verantwortlich ist

Indem Sie Schritte unternehmen, um Ihre Mieter über die Aus und Nichts der Untervermietung Ihrer Immobilie zu informieren, können Sie sicherstellen, dass der Untermietprozess nahtlos verläuft. 

Welche Schritte müssen Mieter zur Untervermietung unternehmen?

Um mit der Untervermietung einer Immobilie zu beginnen, kann ein Mieter einen Vermieter vorher benachrichtigen. Während einige Staaten diesen Schritt gesetzlich nicht vorschreiben, ist es eine höfliche Maßnahme. Erwägt Ihr Mieter eine Untervermietung Ihrer Wohnung, teilen Sie ihm vorher Ihren Wunsch nach einer Benachrichtigung mit. Abhängig von Ihrem Bundesstaat ist dies auch Ihre Gelegenheit, ihren Antrag auf Untervermietung Ihres Mietobjekts anzunehmen oder abzulehnen. 

Nachdem ein Mieter Sie über seinen Wunsch zur Untervermietung informiert hat, ist es Ihre Entscheidung als Vermieter, entweder  zum Mieter-Screening-Prozess beizutragen oder die Entscheidung Ihrem Mieter zu überlassen. Dem Mieter steht es nach Ihrer Entscheidung frei, mit dem Untermieter einen Untermietvertrag abzuschließen. 

Sollte ich Bewerber zur Untermiete prüfen? 

Als Vermieter ist es in Ihrem besten Interesse, alle Bewerber für eine Untervermietung zu prüfen. Durch das Screening von Bewerbern können Sie Folgendes feststellen: 

  • Wer kann seine Miete pünktlich bezahlen
  • Wer verursacht am wenigsten Schaden?
  • Wer wäre generell ein toller Untervermieter für Ihre Immobilie

Wenn das Gesetz es zulässt, wird dringend empfohlen, dass Sie als Vermieter beim Überprüfungsprozess für Untermieter mitwirken.

Zu berücksichtigende Maßnahmen, wenn Sie Ihre Immobilie nicht untervermieten möchten 

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht untervermieten möchten, informieren Sie sich zunächst über die örtlichen Gesetze zu Vermieterrechten bei Untervermietungen. Wenn Sie in einem Bundesstaat leben, in dem die Untervermietung durch den Vermieter verweigert werden kann, nehmen Sie diese Einschränkung in Ihren ursprünglichen Mietvertrag auf.  

Wenn ein Mieter die Immobilie verlassen möchte, Sie aber nicht möchten, dass er sie untervermietet, sollten Sie erwägen, dem Mieter eine Aufkaufoption anzubieten. Durch die Zahlung einer Buy-out-Gebühr kann ein Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig kündigen. Das Anbieten dieser Alternative kann die beste Option für einen Mieter sein, der umziehen möchte, und für einen Vermieter, der Untervermietungen einschränkt.

Was sind einige Best Practices für Vermieter, die ihre Immobilie untervermieten?

Schwierig kann es werden, wenn sich ein Mieter entscheidet, Ihre Mieteinheit unterzuvermieten. Um Verwechslungen mit Zahlungen oder Kautionen zu vermeiden, sollten Vermieter am besten: 

  • Mietzahlungen direkt vom Untermieter einziehen – Auch wenn ein Untermietvertrag zwischen dem ursprünglichen Mieter und dem Untermieter zustande kommt, ist es am besten, die Mietzahlung direkt vom Untermieter persönlich einzuziehen. Dies beseitigt jegliche Verwirrung über Zahlungen und eliminiert den „Zwischenhändler“ des ursprünglichen Mieters.
  • Einchecken Auschecken-Verfahren durchführen – Sie können sicherstellen, dass am Ende des ursprünglichen Mietdatums keine Verwechslungen auftreten, indem Sie den ursprünglichen Mieter aus der Wohnung auschecken und seine Kaution zurückgeben, bevor der Untermieter einzieht und Check-out-Verfahren separate Garantien, dass jeder Mieter nur für die Schäden haftet, die ihm entstehen.
  • Vorschau des Untermietvertrags – Durch die Vorschau des Untermietvertrags vor der Unterzeichnung Ihres Mieters können Sie Regeln hinzufügen oder Vorschläge zu Ihrer Immobilie in Bezug auf deren Mietverhältnis machen.

Aufruf zum Handeln: Verwalten Sie Ihre Miete mit Apartments.com 

Egal, ob Sie nach Mietern suchen oder Mietverträge erstellen, Apartments.com hat die Mietverwaltungstools, die Sie durch den Untermietprozess führen.

Mit dem Bewerbungsmanager von Apartments.com können Sie mühelos die Kreditwürdigkeit, Einkommensinformationen, Räumungshistorie und Referenzen von Mietern überprüfen. Und wenn Sie weitere Informationen für Ihre Entscheidung benötigen? Sie können es mit einem Klick von einem Mieter anfordern. Sobald Sie den perfekten Untermieter für Ihre Immobilie gefunden haben, hilft Ihnen unser System dabei, einen narrensicheren Mietvertrag zu erstellen, den Ihre Mieter elektronisch unterzeichnen können.   

Die Untervermietung Ihrer Immobilie kann überwältigend erscheinen, aber Apartments.com verfügt über die Mietverwaltungstools, um den Prozess nahtlos zu gestalten. Wenn Ihr Mieter das nächste Mal erwägt, Ihre Immobilie unterzuvermieten, lassen Sie sich von Apartments.com bei jedem Schritt des Weges helfen. 

Häufig gestellte Fragen 

Wie erstelle ich einen Unterbrief?

Um einen Untermietvertrag für Ihre Mieteinheit vorzubereiten, teilen Sie ihnen alle Regeln oder Vorschriften mit, die sie während ihres Mietverhältnisses einhalten müssen. Dies umfasst alle verspäteten Gebühren, Haustiere, Rauchen oder Lärmrichtlinien

Ändern sich die Rechte der Mieter bei einer Untervermietung?

Die Rechte des ursprünglichen Mieters ändern sich bei einer Untervermietung nicht. Die Rechte des Untermieters können sich ändern, wenn Sie oder der ursprüngliche Mieter diese Änderungen im unterzeichneten Untermietvertrag festlegen.

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